Foire aux questions

Le droit de bâtir est une des caractéristiques essentielles du droit de propriété. La loi et ses représentants, élus et agents, sont là pour garantir que ce droit puisse s’exercer sans que les abus ou excès des uns viennent contraindre le droit des autres. C’est la raison pour laquelle des règles sont édictées à l’échelle à la fois du territoire national et du territoire local. Elles permettent une bonne répartition de l’utilisation du sol et une bonne insertion des nouvelles constructions dans leur environnement sans qu’elles ne viennent gêner les voisins.
La demande d’autorisation d’urbanisme permet aux autorités locales de vérifier que le projet respecte ces règles et s’insère bien dans son environnement.
Pour rappel, construire sans déclaration est une infraction pénale au code de l’urbanisme passible de sanctions devant le tribunal.

Un abri de jardin est une construction et à ce titre, il doit faire l’objet d’une autorisation

• Pour les abris inférieurs à 20 m² : une déclaration préalable.
• Pour les abris supérieurs à 20 m² : un permis de construire.

Seuls les abris de jardin de moins de 5 m² n’ont pas à être déclarés. Mais même sans déclaration, ces petits abris de jardin doivent respecter les règles d’urbanisme qui peuvent contraindre son implantation sur le terrain, sa hauteur ou son aspect extérieur.

Toutes les clôtures sont soumises à déclaration (avec ou sans mur bahut) car la commune de Gattières a pris une délibération dans ce sens. Pour rappel, est considéré comme une clôture tout dispositif installé en périphérie ou à l’intérieur d’un terrain ayant pour objectif de le fermer au passage des tiers.

L’emprise au sol est la surface que le bâtiment occupe au sol (débords et balcons compris), annexes comprises (garage, abri de jardin, carport, etc) s’il y a en a.

Les terrasses de plain-pied (dalle inférieure à 0,60 m) ne créent pas d’emprise au sol.

Les piscines ne sont pas incluses dans le calcul de l’emprise au sol à condition qu’elles ne dépassent pas 1m à compter du sol naturel.

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, calculé à partir du nu intérieur (mesuré à partir des plinthes).

La surface de plancher s’obtient après déduction des surfaces suivantes :

• Surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur
• Vides et trémies (espaces sous les escaliers et ascenseurs)
• Surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
• Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non (y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres)
• Surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (par exemple, combles avec encombrement de la charpente important ou un plancher qui ne peut pas supporter des charges)

Oui, toute la commune est impactée. Cela impose une majoration de 5% du taux à respecter pour les espaces verts à conserver lors d’une construction.

Lorsqu’on souhaite effectuer des travaux sur une construction existante, il est possible que ladite construction soit en infraction avec les règles d’urbanisme applicables.

Il faut distinguer deux situations :

• soit la construction initiale a été construite en toute illégalité, en l’absence totale de permis de construire ;
• soit la construction initiale a été construite sur le fondement d’un permis de construire valide, mais un changement des règles d’urbanisme l’a rendue illégale.

Dans le premier cas, si le pétitionnaire souhaite déposer une demande d’ouverture de fenêtres sur une maison édifiée sans permis, sa demande ne devra pas concerner seulement les fenêtres mais elle devra tendre à régulariser toute la maison.

Dans le second cas, les travaux sur une construction devenue contraire aux dispositions d’urbanisme ne doivent pas aggraver l’incompatibilité de la construction aux règles d’urbanisme, ou bien les travaux doivent être totalement étrangers aux dispositions d’urbanisme méconnues. Les dispositions générales du règlement du PLUm énonce en ce sens : « Les constructions existantes peuvent faire l’objet, et ce, sans que le PLUm ne le prévoit expressément, de travaux d’aménagement et d’entretien courant ou n’aggravant pas l’incompatibilité de la construction avec le PLUm ».

Non. Depuis la réforme des autorisations d’urbanisme, entrée en vigueur le 1^er octobre 2007, le pétitionnaire n’a plus à fournir la décision d’assemblée générale dans le dossier destiné à la mairie. En effet, en raison du principe dit de l’indépendance des législations, la déclaration préalable n’est garante que du respect des règles d’urbanisme. Etant délivrée sous réserve des droits des tiers, l’autorisation d’urbanisme ne sanctionne pas les règles de droit civil. L’absence d’une telle autorisation pourra en revanche être sanctionnée devant les juridictions civiles.

Il y a modification de l’aspect extérieur en cas :

• de remplacement d’un élément de la façade ou de la toiture du bâtiment par un autre d’un aspect différent (ex. : fenêtre, porte, jour, cheminée…) ;
• d’ajout d’un élément en façade ou en toiture du bâtiment (percement d’une nouvelle ouverture, pose d’un Velux…) ;
• de modification des teintes ou des matériaux utilisés en façade ou en toiture.

Le Code de l’urbanisme définit neuf destinations possibles pour un bâtiment :

• l’habitation ;
• l’hébergement hôtelier ;
• les bureaux ;
• le commerce ;
• l’artisanat ;
• l’industrie ;
• l’exploitation agricole ou forestière ;
• l’entrepôt ;
• les services publics ou d’intérêt collectif.

Il y a changement de destination lorsqu’un bâtiment passe, en totalité ou en partie, avec ou sans travaux, d’une utilisation à une autre.

Les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal. Ainsi, un garage lié à une habitation est considéré comme de l’habitation et l’aménagement de ce garage en chambre n’est donc pas un changement de destination.

Le changement de destination est en principe soumis à déclaration préalable. Mais, si le changement de destination s’accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, un permis de construire est nécessaire.

Pour en savoir plus : R.151-27 et R.151-28 du code de l’urbanisme

Depuis le 1er mars 2017, la construction d’une maison de 150 m² et plus, soumise au dépôt d’un permis de construire, doit impérativement recourir à un architecte pour établir le projet architectural, sauf dérogations.

Les personnes physiques (les particuliers) doivent déposer un permis de construire et recourir aux services d’un architecte pour établir le projet architectural, sauf dérogations pour :

• une construction neuve, si la surface de plancher de votre construction dépasse 150 m².
• des travaux d’agrandissement sur construction existante si les travaux conduisent soit la surface de plancher, soit l’emprise au sol de l’ensemble à dépasser 150 m² .

Une personne morale doit recourir aux services d’un architecte pour établir son projet architectural quel que soit le projet de construction ou de travaux.